財政部和稅務總局釋出公告，對換房的購房者，予以個稅退回。根據規定，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

由於個稅退回有比例要求，且一線城市對非普住宅認定標準較高，導致交易存在高額個稅，我們認為對於一線城市、尤其是改善型需求作用極大。由於滿五唯一的要求和非普住宅的認定要求較嚴格，尤其是針對一線城市，按照總價計算個稅均會出現高額個稅的情況，導致在出售時，大多采取原價過網籤的形式，這會導致購房門檻過高，幾乎等同於全款，否則將產生價差20％或者全額1％（僅針對原值無法取得的專案）的個稅。若能夠做個稅退回，則將極大的活躍一線城市，尤其是北京和上海的樓市（北京和上海對非普住宅的認定均有總價約束，且約束上限較低）。

結合央行取消6~8月房價下跌城市的按揭貸款利率下限，本次財政部寬鬆政策，將使得一線城市二手房活躍，並向新房和其他城市傳導，示範作用遠大於此前。央行針對房價下跌城市的按揭貸款利率寬鬆，更多的是針對低能級城市，偶有個別二線城市，而本次財政部政策涵蓋範圍更為寬泛，針對所有城市，再考慮到二手房成交以核心城市尤其是一線城市為主，且個稅繳納高的城市也更多為北京和上海，預計將對這兩個城市帶來積極的作用，並透過二手房向新房和其他城市傳導，有明顯的積極意義。

相比於年初的政策，近兩次政策均為中央下發，和以往由地方政府釋出不同，當前具備積極的意義，底部探明。繼續推薦二線央國企，受益中交地產、建發股份，並持續推薦一線央國企，如保利發展、招商蛇口、萬科A等，同時，結構性資產荒已經出現，推薦金融街、中新集團等，受益中國國貿。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

本文源自金融界