北京永定府什麼時候開盤

近日，沉寂兩年以久的永定府流出訊息，專案有望月底開始啟動。

綜合諸多接近永定府朋友訊息，永定府目前在申請規證中，因為時間點比較敏感，很多資訊不能向外透露。加之網上對於永定府眾說紛紜，馬老師團隊前往實地進行踩盤。

命運多舛的永定府

四年前，2017年8月1日，華潤攜碧桂園、招商以38。4億元的價格拿下永定門地塊，溢價率不到1%。

上一次二環出地還是更早的五年前，2012年東城區香河園地區出讓。

北京二環邊出讓鮮少可見一斑。

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速解 位置好，為什麼溢價率低？

答：永定位地塊出讓條件極為複雜

1 永定門地塊是“限地價限房價”出讓

國土局要求該宗地中商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

二環邊上的住宅由於限價只能賣到9萬元/平方米，提價空間十分有限。

2 50%商業需要自持

3 代建7000平方米燕墩博物館

建成後無償移交東城區文化委員會使用。

4 “90/70政策”限面積

永定門地塊住宅部分需執行“90/70政策”也成為地塊本身最大的短板。二環邊單價在9萬左右的房子，客群大都為面積區間段在140平米以上的改善客群，做成90平米小戶型，客群需求不匹配，產品定位將很難。

“90/70政策”是指，該專案套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

因當年樓市火爆，甚至有傳出轉為共產房，至今開發商仍然如履薄冰。以基於以上幾點，註定永定府前途悵淼淼。

但因在中軸線、二環邊，也著實吸引眼球，但恰恰因為在中軸線，也迎來命運多舛之路。

中軸線 永定門

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贊也中軸線 嘆也中軸線

有人曾做過這樣的遐想：假如沒有中軸線，會有我們現在看到的北京城嗎？

顯然這是不可能的，因為從北京的建城設計來說，是先有的中軸線，後有的北京城。

梁思成

先生曾由衷地讚歎：“一根長達八公里，全世界最長，也最偉大的南北中軸線，穿過了全城。北京獨有的壯美秩序就由這條中軸線的建立而產生。”

北京中軸線全長約7.8公里，南起永定門，北至鐘鼓樓，貫穿北京城區的中心，是北京城的空間規劃之軸和文化之軸，更是北京這座城市的靈魂線、生命線。

當2008年奧運會，29個空中大腳印，從永定門匡匡匡出發時，相信世人已經對永定門銘記在心。

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從永定門出發的中軸線大腳印

記得小時候曾猜過一個謎語：“四四方方一座城，裡面住著百萬兵”，可見，四四方方的對稱城池一直就是中國城市的規範建制，北京四九城已難覓蹤跡，但中軸線得到了保護。

2001年北京申奧成功促成了永定門城樓的復建。作為北京實施“人文奧運文物保護規劃”中重要的一部分，也是中軸線景觀整治最主要的工程，

2004年3月永定門城樓復建工程開始。

2005年9月復建工程全部竣工，消失了半個世紀的永定門城樓，重新屹立在北京中軸線的南端，一條北京中軸線又完整地呈現在北京城市版圖上。

所以，故事講到這裡，又出現了一個轉折。

永定府因為申遺停工了。

申遺有多重要，剛才已經講了太多，

這一停又是兩年。

從2017年到2021年，已經過去四年，永定府體量著實不大，沒有意外早該售罄。

四年後，樓市風雲流轉，永定府是否再受熱捧？

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聲音 看好者有之

“走遍了南北西東，也到過了許多名城，靜靜地想一想，我還是最愛我的北京…。。 一首京腔京韻自多情，也唱出很多人的內城情結，至今很多人都認為只有二環裡才是真正的北京。

的確，這裡地處市中心，真真是祖國的心臟。

去哪裡都十分方便。國貿、金融街、中關村，麗澤、亦莊，無論在哪個商圈上班，都不會有吃力的感受。在北京這樣的大城市，住在核心位置最不擔心的就是置業後換了工作怎麼辦。

永定府地處東城，落戶東城，

擁有東城學籍也是一大亮點。

聲音 冷靜者有之

北京市場上的產品不斷迭代，戶型、精裝、科技系統都更新好幾代了，畢竟是四年前的產品，是否還能跟現在的產品進行PK。

描摹永定府

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永定門

永定府位於東城區永定門外地區，四至範圍具體是東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線，位於北京南二環外側，緊鄰北京南站，周邊有地鐵站。

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永定門外地鐵站

永定府總建築面積70000平方米，佔地面積168000平方米。

可以看出南北兩頭各有一塊相似矩形地塊，馬老師團隊在周邊走了一圈，開車極為不便，四周已立起圍擋，但是目前還沒有永定府專案標識。

永定府區點陣圖

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馬老師團隊實拍

整個工地尚未啟動，一片安寧景象。

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南、北側兩地塊分屬不同性質

北側是住宅部分，南側是商辦部分。因北側住宅部分限價已經接近甚至超過拿地價，市場普遍認為開發商重點利潤部分將在南側商辦類產品上。南側是2萬平米的商業綜合體，是地鐵上蓋建制，地下直接接通8號線和14號線地鐵口。

永定府住宅部分共300多套，為6-8層洋房。從效果圖可以看出，住宅部分是一個U字型小區，在“U”字底部區間大機率東西向小戶型，套數不多，此次小戶型沒有有流出戶型圖。

現在市場上有兩組戶型圖，給粉絲們提前看一下。後期有確定資訊後，馬老師團隊將及時更新資料。

永定府

90平三居戶型

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90平米戶型最大特點是南北通透，北側有一個靈動空間，戶型可根據人口做成兩居或三居。

在80平米也可以做成三面寬的時代，90平米兩面寬略顯不足。不過以總價看，在這個位置不會被嫌棄的。 ——馬老師幫選房

永定府

140平四居戶型

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140平米戶型是三面寬，做出了兩個臥室套，主衛有窗。 ——馬老師幫選房

兩個戶型都沒有硬傷，從目前看永定府應該會做成精裝。

具體細節還有待拿到規證後再確定。

內城核心 什麼都不缺

最後介紹一下永定府配套，這應該是最不受質疑的賣點了。

北京內城

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北京商業板圖源起北京古都城門。

城門是當年的交通結點，大流量的人員、物資流轉，自然帶來商業的生髮與興旺。但無論是皇城、內城，東西城門都是與中軸線對稱的，這種對稱引發了城門商業空間形成與發展。這也可說是“中軸線效應”在城門的另一種體現。

每個城門都有自己的商業屬性，這個習慣延續至今，比如中關村科技屬性、金融街金融屬性、國貿的商務屬性，諸如此類。

1

東城學籍

永定府目前按區域劃片是天壇-永定門外學區。在東城來說，不算是實力片區，要是單純想上學，還要再考慮考慮。

東城學區-

天永學區

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2020年東城區天壇-永定門外學區中小學名單

2

各種商業配套

永定府在內城成熟地板，小區周邊環境是老城配套。

小區自建商業可以期待一下，雖然規劃還沒有出來，但以華潤的商業能力，想必完全可以解決日常所需。

現有的大型商場可以選擇崇文門新世界、王府井新天地，或是南邊合生廣場都可以，距離都不是很遠，開車10分鐘就可以到達。

3

醫療資料豐富

周圍3公里可去友誼醫院；5公里範圍有同仁醫院、北京醫院等，可選醫院比較多。

住在內城的好處就是滿足了選擇困難症，不用進行太糾結的選擇；

如果非讓我說出一個留在核城的理由，那就是“靜靜地想一想~我還是最愛~我的北京~~”

你還有什麼想了解的，可以隨時找馬老師聊聊。

有觀點，不盲從，

堅持原創，講究實用。

好的，就說好，壞的，就說壞，

買房不糊塗，置業不踩坑！

於高處著眼，

於大處下筆，

用眼睛看，用雙腳走，用大腦思考，

描繪大開大合大北京！

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全城視野，擇優置業，當然，馬老師幫選房！