銀川璞悅灣房子值得買嗎

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：座標蘇州園區，目前有崑山市政府邊140平一套，蘇州星海學區房一套150平，學區老大剛用過要9年後才能賣，老二目前幼兒園，崑山房子戶型小區很好住的很舒服，想留著以後養老，學區房戶型不是很理想而且是二手購入未重新裝修就入住，因為有老二而且父母年紀也蠻大的80+，想提前購入有院子的房子讓他們可以享受，手上資金只有400+，夫妻老家各有一套拆遷房，各價值100+，不需要房型太大但功能想全，院子，臥室要4個，請幫忙建議在哪個區域買好，一手還是二手？資源怎麼整合比較好？另外，工作明年會變動到南通海門，海門是否值得現在投資兼顧自住？如果房價是150萬左右是全款買好還是貸足70%？

回答：房產投資不要全款，買房最大的好處就在於可以運用槓桿，用30%的首付，獲得100%的資產，享受100%資產帶來的升值，以及穩定的租金收益。

全款買房，資金的利用率太低，白白放棄了按揭貸款的福利。

南通海門房價基本兩萬左右，老城區一萬六，開發區能達商務區附近也基本兩萬左右。

南通把能用來推高房價的利好和噱頭都用完了，早就漲到高位了，現在大家都在觀望，入場就被套牢的風險很大，慎重。

老家房子如果不住，建議乘早出手，將來越來越沒有價值，把資金打在高能級城市，才能發揮資金的價值。

新房現在帶院子的很少，可以二手次新。

推薦吳中區郭巷的美瀾城，十分鐘步行到尹中路地鐵站，小區外圍估計安靜不了，裡面還是蠻安靜的，點不是老房子，四五年前的樓盤。

蘇州買房價值高的板塊 詳見內部分享

提問：星叔好。城市座標杭州 基本情況：我在杭濱江有套璞悅灣的小三房89方，在城西金成花園有一套45方的學區房。現在租住在學區邊上。工作在濱江。現在想賣掉璞悅灣，賣價差不多460，還掉所剩貸款，還餘400左右。想其中一百萬去投資杭州富陽高橋那邊金茂萬科那個樓盤95方小三房（和我家人合投，不佔我的房票），再用120萬去投臨平柏悅中心125大三房（總價200+，用我自己的房票，貸款六成），剩下近200的房款想透過拍賣去全款拍個老破小的學區房，用於出租和保值。

這波操作是否合理？個人還看中銀湖的江南原著合院想自住，加車位總價500，但因孩子讀書，十年內不能住。是分批投資好？

還是置換合院，或有其他更佳方案

回答：第一，其實你的2個方案都不是很好。

如果置換江南原著合院自住，首先你10年住不進來，那麼既達不到自住需求，同時合院這種升值能力不如高層，投資反而資金被長期站崗。

如果按你說的分批投資，表面上看好像1套變3套，看似實現房產裂變，而實際你裂變的這3套都不屬於優質資產。

杭州富陽、臨平區位都太遠太差了，法拍+老破小學區房，一紙檔案就可以讓黃金變雞肋，老破小升值差缺少接盤俠，

所以只會把你的資產配置變得越來越差，裂變一定是向更優方向發展。

別把憑運氣賺的錢，最後又憑本事虧回去了，千萬別瞎折騰。

第二，你手裡現在2套房，資產還不錯，不建議你出手，繼續持有配合出租，

同時如果房子剩餘貸款不多，建議做截斷抵押，繼續裂變買房投資

一定選擇核心地段才更有價值。

提問：星叔，麻煩請問中介帶過去售樓部買房，然後中介跟我說可以返我1w的佣金，這種方式是否靠譜？是否會影響我買房？感謝您百忙之中抽空回答一下！

回答：

有的樓盤，中介帶客上門會有佣金（每個樓盤、平臺可能不一樣）。

不管是中介買房還是透過售樓處買房，都只是買房的渠道不同，售樓處打個比方就是開發商的旗艦店，你可以直接進店買房

而中介就像是開發商的網店或者分銷商，其本質上都是可以給客戶提供買房需求的，無論你找哪個買房，只要出了問題，最終開發商都是要負責的。

你說的這種，說明開發商給的佣金高，中介也就樂於“分享”，做大基數。

這個不影響你買房，所有流程都是和開發商對接的，只是你屬於這個中介的客戶。

至於靠不靠譜，就看中介有沒有職業道德了！

提問：星叔您好，新人，星叔您好，我是蘇州人，想在上海投資房產（有個親戚有個上海購房名額）上海哪些地方可以看下，能否具體到幾個可以參考的方便我們實地去看房。另外跟蘇州園區核心位置投資對比哪個更好，16年看過鬆江地鐵口幾個盤，目前好像基本橫盤三年，不如蘇州園區。您怎麼看長期趨勢？謝謝

回答：上海作為一線城市，潛力長期看，要大於蘇州，有房票投資優先買上海，確定性更大。

其實房價這個東西，是非常分裂的，每一個因素都會體現到房價上。

城市不同，均價不同；

城市相同，板塊不同，價格不同，同一板塊不同小區，價格也不同。

蘇州園區的規劃最早，園區聚集了蘇州最好的資源。教育，商業，娛樂，景觀配套等等，蘇州這次的井噴，是對過去幾年的變現。

蘇州的蓄水池，其實已經空了。限售，又是進一步的凍結資金。現在進入，相當於高位站崗，地基填坑。

因為不知道你上海的具體預算有多少，只能先說說上海買房的幾個標準：

1.上海的房價是堅挺的，但是當前也是沒有窪地可言，哪怕上海那麼繁榮，也必須堅持一個原則，越靠中心價值越高，內環隨便買，中關值得買，外環挑著買，外環以外，謹慎買。

2.上海買房，一定要選定地鐵來買，上海市個地鐵非常發達的城市，59%的小區覆蓋地鐵，屬於地鐵典型的密集城市，在這個大家都有地鐵，而你沒有的情況下，就是一個缺陷。

3.市區買房，最好買次新房，樓齡最好不要超過20年，上海的地鐵很發達，如果市區沒有學位好的老破小，價值會大減。大家寧願買遠一點，也要買好一點，反正地鐵那麼方便。

詳見內部分享上海買房價值高的版塊

提問：天津濱海新區買房建議，謝謝

回答：濱海新區的出身很高，當年對標的是上海的浦東新區，長期備受矚目。然而在2016年被曝zj之後，又瞬間墜入塵埃，讓人對這個地方失望頗多。

濱海新區很大，兼併了塘沽區、漢沽區、大港區。

在這種大供給市場中，樓市必然會產生分化，所以在這個地方購房，很容易入坑，因為很多政策規劃根本無法實現。

而且沒有人，是遠郊新區最大的痛，痛幾年也就放棄了。不看好濱海新區，外貿經濟一直疲軟，bz事件對片區後續影響，人口遷入意願不強。

對於購房價值方面。首先推薦的是泰達開發區。

泰達開發區規劃的模式為職位一體，設計的商務區規模相對合理。其中泰達MSD是泰達開發區的核心和靈魂，總建築面積25萬平方米，包括行政中心、金融中心、商業中心、商務中心和高階住宅區，目前的泰達MSD已初具規模。

泰達開發區的適用人群為剛改性人群，經濟狀況較強，對居住環境、社群環境、樓盤品質要求較高。

由於片區內基本都是新房和次新房，而且普遍品質高階，所以自然價格也不低。目前二手房價格普遍在2.5萬元之間。

如果資金有限，開發區夠不上的話，剛需的次優選擇是塘沽老城區。

這個地方雖然大部分都是八九十年代的老公房，面積小戶型一般，居住體驗差，但是片區成熟，配套完善，生活便利。

塘沽老城區老公房的普遍價格在1.5到1.8萬元之間，一套小面積的老公房總價不過幾十到一百多萬，整體相對便宜。

提問：老師，補充一下：這個盤是旭輝銀盛泰開發的，地點在青島西海岸新區辛安街道，周邊1公里內從幼兒園到大學全有，其中小學差一些。品質和戶型不錯（個人比較喜歡）。我目前有一套89平房子在這個小區附近，最近看房子是出於置換和防止血汗錢大幅貶值考慮的，目前勉強能承受同時持有2套。從這小區新開價格來看，目前房子不好賣，我現有房子離這小區不遠估計也同樣不容易出手，有點擔心買了之後情況有變變現困難。目前有幾點比較糾結：1。西海岸新區房子行情是否會繼續下跌？2。新盤首開價格是不是會比二期三期更低一些？從個人經濟條件看，晚一點入手資金壓力小些。3。您能否幫忙指點一下青島及西海岸新區房價趨勢。4。青島西海岸新區發展不平衡，您認為哪個位置更適合投資買房？以上，問題比較多，煩請指點！謝謝

回答：西海岸新區房子行情目前相對穩定，也不會怎麼跌了。

一般情況都是二期、三期價格更高，不然新盤容易維權。

你也可以根據樓盤規劃，看看二期三期大致位置。青島及西海岸新區房價趨勢基本上一個方向，從1516開始野蠻增長，之後到達高峰然後進入到兩年多的回撥期。

目前泡沫差不多擠得差不多，接下來幾年，不出意外，整體小幅度上漲。

提問：星球，你好！ 我想請問下，我在北京有房，倆個孩子一個小學二年級，一個1歲，北京不能高考，考慮孩子上學問題準備回老公的老家福建，我們初步計劃回廈門，工薪階層，北京房子準備賣掉，150左右首付，去廈門買箇中等學區的房子，300萬左右的，您看島外哪個區合適些？是入手一手房還是二手房好些？

回答：如果短期內有自用學區需求，島內帶好學區的老破小是可以考慮的，因為好學區是稀缺資源，而且接盤面足夠廣，保值和增值性都較好，好學區也是唯一可以最大化程度彌補老破小不足的配套，用完即可出手。

可以考慮島內湖裡區，老湖裡的房價，在島內絕對是一種神奇的存在。3萬出頭的價格，甚至低於島外主流新城的二手房價。儘管區域內小區房齡普遍在15年以上，但從居住便利性和生活配套完善性來看，目前還領先於島外大部分新城和片區。

地鐵1號和3號線橫穿老湖裡城區，為老湖裡共享全島優質配套，提供了交通方面的升級和提速。西部老湖裡廠區改造的中期利好，會在很大程度上改善老湖裡的居住環境和氛圍。島外要買的話，可以考慮集美這些地方機會大一些，優先買二手次新。

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