無購房資格也可以在上海購買一手新房？

近日，有中介在社交媒介上釋出訊息稱，無購房名額也可買靜安一手新房安康苑，樓層可選，戶型可挑。專案戶型為140-260平方米3-4房，總價1500萬元/套起，即將開盤。

圖片來源：小紅書

無購房資格無法買房

公開資訊顯示，珠江安康苑位於靜安區浙江北路388弄，開發商為上海超盛房地產開發有限公司，專案是珠江投資負責開發的上海市區內最大舊改專案。

珠江安康苑已於11月14日-11月20日完成認購，共推出309套住宅，認籌430組，認籌率約139%，不觸發積分，將於12月15日開盤。

上海市早已對購房者購房資格進行嚴格限定，如何在沒有購房資格的情況下擁有一套市中心的豪宅？該名中介在溝通中表示，第一可以以公司名義購房，第二先拿房，一年之內購房者再想辦法獲取購房資質。

而另一名在浦東某樓盤的置業顧問告訴地產與星空，住宅用地開發成專案用於交易，購房者購買肯定需要購房資格。即使採用公司購房代持的方式，也是出售房屋的使用權並非所有權，這種情況一般網籤不了，因此不存在“無購房資格可買房”之說。

但是，高階專案“花樣”較多，客戶又多為購買力強的高淨值人群，不排除客戶自己或在開發商的幫助下解決戶籍問題，那麼也是可以買房的。

值得注意的是，珠江安康苑官方微訊號分別在11月13日及12月7日釋出《嚴正宣告》。兩次《嚴正宣告》均強調：“本司不存在內部認購、提前預留房源、提前選房、內部關係打折等行為”及”本司從未授權任何銷售代理公司與渠道中介公司參與本司商品房銷售，全部房源均由本司自銷團隊進行銷售”等。

圖片來源：珠江安康苑微訊號

不過，就專案本身而言，地產與星空注意到，有購房者認為專案在日照方面可能存在缺陷。根據最新報建圖調整，專案樓層高地區日照無區別，整棟樓日照較潮，250平方米與260平方米4房分佈的位置日照最優，140平方米3房與200平方米4房次之，21單元01戶170平方米3房較劣後。

圖片來源：小紅書

隱形的地產富豪？

拿下安康苑舊改專案的珠江投資成立於1993年，背後實際掌控人為朱孟依家族，目前由朱孟依二兒子朱偉航掌舵。

作為朱孟依家族除合生創展外的第二個地產平臺，珠江投資發力舊改，還涉足了不少其他行業，今年年初又進軍了新能源汽車領域。

1月5日，廣汽集團宣佈廣汽蔚來以19。23億元引入珠江投資集團旗下的珠投智慧作為戰略投資者。珠投智慧憑藉68。56%，成為廣汽蔚來的大股東。

不過，舊改與新能源汽車投入巨大。2月25日，珠江投資又以228。9億元總價拿下廣州市海珠區88。88公頃的舊改專案。4月27日廣州首批集中供地，珠江投資再次以47。7億元的總價收穫增城2宗地塊，不禁讓人一邊感嘆其“財大氣粗”的同時，一邊對其資金狀況有所擔憂。

畢竟在安康苑的改造過程中，據觀點地產網報道，受制於資金和市場等多方面因素影響，珠江投資一直未能及時啟動專案的徵遷。為此，閘北區政府還極力幫助其解決融資及貸款問題，從而使其簽約率達到95。42%。

6月29日，珠江投資釋出的聯合資信評級報告顯示，雖然珠江投資優勢明顯：土地儲備充足，區位優勢顯著；營業收入和協議銷售額均保持銷售增長，自持物業經營良好；城市更新專案規模較大且取得較大突破。但珠江投資土地儲備中工業和倉儲用地佔比依然較大，該類土地流動性和去化方式存在較大的不確定性；在建和城市更新專案尚需投資規模較大，未來面臨較大的資本支出壓力；預付款項和其他應收款規模大，對資金形成佔用，資產受限比例較高。

聯合資信還指出，珠江投資投資房地產評估增值率較高，面臨公允價值波動風險；對外擔保規模較大，存在一定的或有負債風險；公司還面臨一定的集中償付壓力。資料顯示，截至2020年底，公司投資性房地產評估增值率為3。40倍，對外擔保102。36億元，佔淨資產的比重為20。44%。若考慮債券回售，公司2021年和2023年到期的債務規模分別為149。04億元和219。78億元，存在一定的集中償付壓力。

無獨有偶，聯合資信在7月的跟蹤信用評級公告中，下調了珠江投資控股的珠江人壽長期信用等級。本次降級的原因是“珠江人壽不動產投資規模較高、關聯交易規模待壓降、核心償付能力不足、股權質押比例較高等”。

而今年珠江投資發債還出現折價發行的情況。2月19日珠江投資原本發行規模為40億元，但最終只發行了16。9億元，發行規模還不到一半。

3月12日，珠江投資23億公司債，最終發行10。03億，票面利率7。5％。而早在去年10月19日，公司原計劃發行規模為10億元的公司債，最終也只發行了5。5億元。

至於在股權轉讓方面，2月5日，珠江投資在西南聯合產權交易掛牌轉讓成都珠江潤景地產33％股權，底價9。5億元，珠江潤景2020年營收1447萬元，淨利潤虧損約1。11億元。珠江潤景最終由成都珠江景鴻投資有限公司以9。49億元的底價接手，而成都珠江景鴻投資有限公司，正是珠江投資的下屬關聯公司。

珠江投資為何能出手“闊綽”？或許來源於家族支援所給的底氣。