作者|貓哥

大家都能看到，最近高層為控制房價操碎了心，以前不少人為了炒房，借了經營貸去買房，現在都在嚴查的範圍內，幾百萬的貸款查到違規就收回，力度很大。

為啥拼命的控房價呢？為了避免金融風險。

看看其他國家，房價的這一波漲幅有點創紀錄了。

最近日本好幾個地方的二手房價是2002年以來的新高。

韓國首爾過去一年間房價上漲了20%，2017年以來上漲了74%，首次超過了7萬人民幣，連總統都出來道歉了。

歐美也一樣，美國漲了10。8%，英國漲了5。8%，去年全球房價漲幅最高的前50個城市裡，有30個漲幅超過10%，幅度不可謂不大。

原因是什麼呢？

很簡單，大水漫灌，印的錢太多了，歐洲一堆負利率的國家，美國放水放上癮了，這些錢出來不是炒股就是買房，靠消費怎麼可能消化的了？

但這個漲法缺少基本面的支援，價格是咔咔咔上去了，但細一看，全是沫沫。

所以咱們現在就是提前控制，避免大沖擊。

很多人說了，其實咱們房價還可以啊，你看京滬的均價還沒首爾高，風險也不大，為啥這麼擔心呢？

這裡面還是有點差別的。

大家都知道，我們買房最擔心的是兩個大坑：

● 1、預售，錢交了，能不能收房還不好說，尤其這兩年類似的案例不少了；

●2、公攤面積，不同的地產專案，公攤率完全不同，100平米的建面，70平米的使用面積，這情況大家都只能接受。

啥意思呢？一般在買房的時候，會涉及到幾個不同的面積計算方法。

● 使用面積=各個房間的實際面積總合；

● 套內面積=使用面積+牆體厚度+陽臺；

● 建築面積=套內面積+公攤；

而所謂的公攤，就是所有公共區域加起來分攤到每戶頭上的面積。

雖說各個地方的演算法不盡相同，但像樓梯、大堂、電梯井這些統統都包括在內，全都得記在房本上跟業主算錢。

所以說差別就是，人家說的價格是套內面積的價格，我們說的是建築面積的價格，假定把30%公攤面積去掉，那房價怎麼定還真不好說。

很多時候，公攤率就是地產商能玩弄的一個指標。

怎麼理解呢？舉個例子吧，比如房子裡需要鋪設水電氣管線，這都是成本，公攤裡這部分成本是少不少的，也就是說，公攤面積的成本相對低，利潤高更高。

公攤肯定不是越低越好，那公共區域就沒啥舒適性了，但肯定也不是越高越好，所以到底多少，基本憑良心。

有的專案做到20%，有的做到30%。反正演算法你也不清楚，只要做的不太過分，那開發商說什麼就是什麼。

最誇張的時候，有的開發商直接把公攤率做到了一半。

2010年在山東高密，有個叫貴賓首府的樓盤就因為公攤係數太誇張而上了新聞。據說當時交房的時候業主人都傻了——在房間裡走幾步就會撞牆，這得是多小的屋子啊？

公攤係數到底有多大呢？開發商提供了倆資料。

一個是根據圖紙做的預測算，該樓盤從3層到20層，房屋的公攤係數達48。63％；要是按照房管局實地測繪的資料來看的話，這樓盤的公攤係數達52。35％。

關鍵是人家開發商也說了，咱們的相關法規只是規定了公攤面積的測算標準和原則，並沒有對公攤係數的上限做過規定。

簡而言之，就是說他們這麼幹並不違法。

用公攤面積賣房的國家不多，這跟咱們房地產市場的歷史有關。

“公攤面積”的發明者到底是誰？這事在江湖上一直沒有定論。

按照坊間流傳的說法，李嘉誠與之頗有淵源。18年間一篇《“公攤”發明者都退休了，“公攤”什麼時候才能退休》更是傳得沸沸揚揚，足見這個觀點有多深入人心。

不過要把責任全推到他頭上也有點武斷，這不過是香港地產商們的集體“智慧”罷了。

別看香港人發明出了棺材房和劏房，但在很多年前，香港的房子都是整棟整棟出售的，能買得起樓的基本都是富人和財主。

可這麼一來，資金回籠的速度就很慢，怎麼辦呢？

當時國際鴻星投資集團的吳多泰跟律師商量了下，開始分層賣樓，算是開了個頭。再後來，賣樓花的霍英東又在此基礎上做了個升級，把每層樓拆成數個單獨的公寓分開售賣。

分開售賣雖說足夠靈活，但也衍生出了新的問題——電梯和走廊的成本錢誰出啊？大夥一商量，按不同戶型分攤吧，於是就掀開了漫長的“湊份子”買樓的歷史。

等到了80年代，香港掀起了一股空前的炒房熱。港府的政策被地產商鑽了空子，公攤面積能售賣，那地產商們自然會挖空心思在這上面做文章。

為了從中能多分一筆羹，香港大地產商們甚至發明了“發水樓”。“發水”是廣東話，買兩斤魷魚裡面摻了一斤水，這可不就跟買到的公攤面積差不多麼？

據說這方面的翹楚就是李超人的長實地產，連港媒都忍不住罵它“賤到死”——什麼停車場、走廊、飄窗陽臺一股腦全給算進公攤面積裡，有的樓盤的飄窗比房間面積還大出一塊。

再後來，這個傳統就跟“預售制”一塊被內地開發商們抄了過來。

剛房改那會，咱們的第一個商品房小區都得拜託港商掏錢開發。（戳連結閱讀）

既然開發商們把香港地產商們視作值得模仿、學習的前輩，那這公攤面積的思路自然也是有樣學樣，甚至有時候還能青出於藍。

公攤面積被抨擊不是一天兩天的事了。

2018年新華社就發過社論，不僅點名了一些地方買100平米房子只得70平米的奇葩現狀，更是直言“長期存在並不一定意味著這種做法是合理的”。

等到了2019年，又有代表提出了這樣的建議：“建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。”

為此，住建部當時還提出過一個徵求意見稿，在其中涉及住宅建築使用維護的部分有這麼一條“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。

出發點是好的，但阻力也不小。

比如有不少人擔心這會把房價搞上去，海鮮市場都去過吧？綁繩子的螃蟹賣50，不綁繩子的賣100，羊毛最終還是要出在羊身上。

當然也有人認為，相比土地價格，公攤面積對房價的影響其實微乎其微，“取消公攤面積會讓房價上漲，這是危言聳聽”。

今年也有代表建議取消公攤面積，買得清楚、賣得明白不是挺好嗎？不光業主能少花冤枉錢，跟開發商之間的糾紛估計也會減少許多。

但這事估計還得討論討論，畢竟這是要影響一個幾百萬億市場裡的商品價格，利益大、涉及的人多，調整不易啊。

你贊同取消公攤面積嗎？說出你的看法吧。