寫在前面：

在主城九區，只要買房，不管在哪裡買，都逃不過對板塊的考慮——

這個板塊怎麼樣？有沒有發展前景？房價漲價動力如何？哪些樓盤值得一看？

諸如此類的問題，經常會有粉絲諮詢。

為此，買房知識學院新開一個專欄，專講板塊，不吹不黑、中肯客觀。

有任何想了解的板塊，可以在評論區留言告訴我們。

山峰，15年地產從業經驗，現任國內TOP20房企高管。非常瞭解重慶樓市，親歷主城區板塊輪動與發展全部過程的重慶人。

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上週蔡家老街拆遷，預評估單價再加上一系列搬遷獎勵，拆出了一個不算低的價格：住宅賠償單價可能達到建面1。3-1。4萬/㎡。

這成功引起了很多人對蔡家發展前景的新一輪討論，看好佔多數。

它的成績，從過去的“郊區板塊”變為今天的“熱點板塊”，值得肯定。但如果從未來前景來講，蔡家可能沒有你想象中那麼燦爛。

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我們先來回顧一下蔡家的發展歷程，它大概可以劃分為四個階段。

第一階段是在2012-2013年，

三溪口互通立交橋下道沿翡翠互通一帶往東發展。保億麗景紫園、首鋼美利花都、中庚城、隆鑫愛琴海都是這一時期面世的專案。

這一階段，大眾對蔡家只有“偏、遠、郊區”的印象。放在樓市，它是一個完全新興的板塊，和現在的水土差不多。

蔡家這段時期的產品也是以剛需為主，除了原住居民，鮮有人問津。

2014-2016年是發展的第二階段，

發展方向開始向嘉陵江轉移，東原嘉悅灣、金科城就是這一時期出現的專案。

相比第一階段，第二階段的蔡家開始出現品牌開發商及大型專案。比如金科城，佔地約700多畝，當年面市時在業內引起不少關注。

但整體來看，這一時期蔡家依然是重慶樓市的小透明，只有金科、東原等少數幾個品牌開發商。買房子的人依然看不上蔡家，最直觀的表現就是房價。

這一階段，蔡家的價格約在建面5000-7000元/㎡，在北區其它幾個板塊——禮嘉、悅來、中央公園、照母山裡屬於墊底水平。

蔡家發展階段示意圖

樓市火爆的2017年-2018年是蔡家的第三階段，這一階段可以說蔡家的轉折點。不管是開發商還是購房者，對蔡家的認知都發生了鉅變。

以金科在蔡家連拿三塊地，打造金科集美嘉悅、金科金輝博翠山、金科金輝美院三個專案為標誌，大批品牌開發商進駐蔡家。萬科觀承、萬科17英里、龍湖椿山、中南玖宸、朗詩樂府等都是這一階段出現的專案。

市場上，蔡家在2018、2019年連續兩年衝進了主城區商品住宅成交量TOP3。房價也一路水漲船高，建面均價從2016年的5572元/㎡到2018年的10607元/㎡，幾乎翻了一倍。

經過鉅變後，蔡家“偏遠郊區”的標籤被重新整理，躍入北區熱點板塊之列。

資料來自九耀，截至2020年6月

2019年下半年至今，蔡家進入第四階段。

去年北碚區政府工作報告提出，以蔡家智慧新城為主體，大力發展智慧製造、資訊科技、工業網際網路、服務貿易等新興產業。

蔡家由此確立了產城融合的智慧新城定位，整個板塊也沿嘉陵江上游、往歇馬方向繼續發展。

今年開盤的映湖十里，以及今年上半年金科在蔡家中央森林公園附近拿下的居住用地，均屬於智慧新城範圍。

蔡家發展階段示意圖

縱觀蔡家的發展歷程，它的轉折點看起來是2017-2018年市場火爆帶來的，但從根本來看，還是由蔡家自身的優勢和北拓程序決定的。

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向北發展的程序裡，從“新牌坊—金開大道”到“大竹林—照母山—禮嘉”再到“悅來—中央公園”，重慶向北的重站一點一點的往北挪， 火完一個接著火下一個。

跟在這些板塊後面的蔡家，即便沒有2017-2018年火爆的市場，按照北進歷程的地理方位，輪也該輪到它了。

更何況，蔡家還有一個非常大的優勢：緊挨著禮嘉、悅來，離中央公園和照母山也不遠。和北區高熱板塊的緊密聯絡，這是水土和龍興比不了的。

蔡家與北區熱點板塊的位置關係：一衣帶

地理位置，讓蔡家可以用低價區的價格享受高價區的配套。而這種價效比上的優勢，是蔡家最核心的優勢。甚至，可以說是蔡家能夠被買房人青睞的非常重要的原因。

第一，蔡家可以憑藉距離優勢，享受這些板塊的配套。

蔡家的一個樓盤曾經出過一條廣告語，距離新牌坊10公里。把蔡家的距離優勢展現得淋漓盡致。

再比如，計劃今年年底開業的龍湖禮嘉天街，距離蔡家基本就是一座蔡家大橋（約3公里）的距離，非常近。

不僅是實際距離，蔡家發展到今天，給到買房人的心理距離也比幾年前近了很多，讓人願意去蔡家看看房子。

第二，蔡家可以憑藉價格優勢，拉攏這些板塊外溢的客戶。

蔡家雖位於北區，但商品住宅的建面均價要比照母山、禮嘉、悅來、中央公園低一個檔。

目前，照母山約2萬/㎡、中央公園約1。6萬/㎡、禮嘉約1。5萬/㎡、悅來約1。3萬/㎡，全部高於主城區商品住宅的市場均價。

而蔡家，建面均價只在1。2萬/㎡左右，和市場均價基本持平。相當於，多過一個橋、多走幾公里，就可以節約幾十萬。

資料來自九耀

除了最核心的距離和價格優勢，進駐蔡家的金科、萬科、龍湖、融創等都是品牌房企，他們打造的樓盤和產品算得上中等偏上的檔次。

加之，蔡家東北部的嘉陵江湖新城，定位“以高品質居住、商業商務、科技研發、濱江休閒等功能為主，以山水、文化、康養、智慧為特色”，後期依託江景資源、公園資源打造低密改善社群，規劃也還不錯。

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然而，蔡家的劣勢，和優勢一樣突出。

今年6月，龍湖和海成以7117元/㎡的樓面地價拿下位於東原嘉閱灣西南側的商住用地。這塊地建築面積為24。45萬方，未來可能會修小面積、區域型的商業體。

小面積、區域型商業體，映射了蔡家第一個非常大的一個短板：沒有商圈，商業非常有限，整個板塊嚴重地“住商不平衡”

龍湖和海成拿地位置，來源於銳理資料

目前，蔡家的商業配套主要有蔡家中央大街，以及正在打造的體量約7萬方的中南城，體量都不大。還有不少專案旁邊只有臨街商鋪，更有一些專案連商鋪都沒有。

除了缺乏商業，蔡家整體教育資源也比較匱乏。

教育方面，蔡家目前的學校有兼善中學、人民路小學等，好點的學校只有西大附中，而教育是絕大多數家庭的剛需，也讓蔡家陷入了尷尬的境地。

之所以出現配套上的問題，還是與蔡家前期的招商引資情況、規劃建設進度有關。

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2016年以前，蔡家一些地塊雖然規劃了商業，卻沒有引進相應量級的開發商，而是一些實力有限的小開發商——把承諾說得很美，卻沒有能力兌現。

爛尾至今的佳程廣場就是一個例子。2013年號稱打造“百萬方西部商業旗艦”，結果不到2年時間就因資金問題而停工，至今還在“沉睡”。

2016年以後，大量品牌開發商進駐，雖然一定程度上改善了蔡家的配套短板，但還是沒有徹底解決。

畢竟，從品牌開發商發現蔡家價值的2017年算起，到今年不過短短三年時間。即便品牌開發商有心去建設一些配套，也很難在三年時間裡做得很完善。

再加上，蔡家是重慶向北裡比較靠後的“站點”，早年間它開始賣房子時，政府的宣傳和規劃重點還在北區前面的板塊上，進一步加劇了配套的滯後性。

蔡家的人氣，也是不足的。

雖然已經賣了好幾年的房子，但都是以投資客和地緣性自住客為主。

自住客因為配套問題，短期內不會入住；投資客又大多屬於遠期投資，入住的機率很小。而人氣不足又會倒回來影響配套的兌現和完善。

用配套“養”人，再用人“養”板塊，有了這兩個最基本的沉澱，一個板塊才有可能長期、持續地維持一個相對繁華的景象。但顯然，目前，蔡家在這方面是有待加強的。

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不止是配套和人氣，土地供應也制約了蔡家進一步發展。

前面說過，蔡家整個板塊的開發已經進入第四階段，朝著嘉陵江上游，在外環接施家梁隧道往北碚歇馬方向走。這個方向已經靠近水土，不管是心理距離還是地理距離，都比較遠。

而蔡家的優質土地，沿軌道六號線、嘉陵江中下游的位置，在第二、三階段被開發得七七八八。

蔡家第四階段方向示意圖

最重要的是，重慶的城市發展導向正在發生變化，大量資源在往西永方向傾斜。

這會導致，從短期看，蔡家是優於西永的。但把時間線再拉長一點，後期蔡家在政策、產業和配套的落地上，會遜色於西永。

配套、人氣、土地和城市導向，種種因素疊加起來，會對蔡家的前景造成什麼結果？後勁兒不足！這一點，是很多人沒有看到的。

這意味著，從長遠來看，蔡家的發展和北區其它熱點板塊相比，如照母山、禮嘉、中央公園等，會停滯落後一些。也就是說，儘管仍站在板塊中的第二梯隊，但是比上不足比下有餘的中等水準。

如果你是以投資為主要目的在蔡家買房，也許，你的心態就得放平一點。

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如果你是以自住為主要目的在蔡家買房，它依然是一個不錯的選擇。

第一，

離禮嘉等北區已經相對成熟的板塊比較近，這讓蔡家可以透過地理位置補足一些配套上的短板。

第二，

蔡家三面臨江，資源條件不錯。進駐的開發商品牌中等偏上、修的房子的品質也中等偏上。

第三，

蔡家的房價在北區二環板塊裡，屬於不算貴的中間檔。配上它的位置優勢、品牌和品質的檔次，其實很有價效比。

基於以上，從居家角度來講，蔡家的確是一個相當不錯的選擇。

但蔡家前兩年入市銷售的樓盤，剩餘貨量已經不多，選擇範圍比較窄。所以，這個時期去看房子，可以重點關注4個專案：映湖十里、溪山春曉、雅居樂星瀚雅府、龍湖三千庭。

要求再高一點，可以等一等，關注金科的專案；想離北區熱點板塊再近一點，可以重點關注龍湖+海成的專案。