很多人租了房子之後，可能出於種種原因需要提前退租，然後讓房東退還剩餘租金。但是在這個行業這麼些年，我發現很多人以為只要承擔一個月租金作為違約金就可以隨意退租（有證據證明雙方達成一致除外），這個觀念之深，以致在有個案子中，對方當事人提交了這樣一個證據，就是他跟全國最大中介公司的兩個經紀人的聊天記錄，兩個經紀人說支付違約金就可以解除合同，這是交易習慣。我至今無法理解對方提交這項證據的意義，所以我至今堅信一定不是對方律師的意思。最後法院判決的結果是駁回了對方當事人要求退還20萬租金的訴訟請求。

怎樣才能解除租賃合同呢

有四種方式：一是協商一致解除，前面所說的交易習慣其實是建立在雙方協商一致的前提上；二是享有法定解除權；三是享有約定解除權；四是既沒協商一致，也沒有解除權，違約解除（存在解除不了的風險）。

第一種都明白，無需多講。第二種和第三種足夠單獨寫一篇文章，本文不論述。本文只講第四種，也就是既沒協商一致，也沒有解除權，自己承擔違約金要求解除合同的情形。那就產生這麼幾個問題：自己違約單方搬離房屋，是否產生合同解除的效力？違約責任的一種是繼續履行，法院是否會判決解除？當然更關鍵的問題是租金計算至哪天？

民法典和北京高院的規定

《民法典》第五百八十條規定，“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關係，但是不影響違約責任的承擔。”

《北京市高階人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》規定，“24、承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋，並主張解除合同，而出租人堅持要求繼續履行合同的，如何處理？承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋並通知出

租人收回房屋的行為，屬於以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不願繼續履行租賃合同，該義務性質又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現，法院可以直接判決解除租賃合同，並根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。

承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務，具體損失數額由法院根據合同的剩餘租期、租賃房屋是否易於再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規定的法定解除條件，承租人要求繼續履行合同的，應予支援，但合同另有約定的除外。”

《民法典》屬於法律，法院判決時會進行援引，但是北京市高院的《解答》並不是法律，在判決書中不會提及，但從所辦案件判決書的字裡行間，能夠看出法院是依據這個規定作出的判決。

解讀

1。租戶單方搬走會產生解除合同的效力嗎？

從上面的規定可以看出，在沒有法定解除權和約定解除權的情形下，租戶單方搬走，顯然不會產生單方解除合同的效果，也就是說合同並沒有解除，租金仍會繼續計算，需要法院透過審理來判決解除。

2。繼續履行也是違約責任的一種，那法院能判決解除合同嗎？

根據《民法典》第五百七十七條的規定，當事人一方不履行合同，另一方可以要求繼續履行，因為繼續履行也是違約責任的一種，那法院還能判決解除嗎？能。因為租戶已經搬走，用實際行動表明不再繼續履行合同，而且性質上也不宜再強制履行，租賃合同目的已無法實現，所以一般會判決解除合同。

3。法院會判決解除合同，那租金計算至哪天？

根據北京市高院的上述規定，是“根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間”，可見需要法院根據案件具體情況合理確定解除時間。但在實際所辦案件中，能夠看出法院很多時候是以房東收回房屋作為解除時間點，因為有的法院就是以此作出的判決，也有法院因房東沒有收回房屋而駁回了租戶退還租金的訴訟請求。

（這些規定還可以解答很多問題，但因篇幅問題不再詳述，有疑問可以諮詢）

所以這對於實際操作具有很大的指導意義，租戶僅僅直接搬走是不行的，因為合同並未解除，房租還在一直計算。需要房東收回房屋，即租戶將房屋控制權轉移給房東才行，而我前面提到的案子，由於對方並沒有將房屋佔有權轉移給房東，以致等訴訟結束時，20萬租金已經消耗殆盡，於是法院僅僅判決退還押金，租金是一分不退。