央廣網北京11月30日訊息（記者 曹倩）

隨著房地產支援政策密集出臺，市場對相關產業鏈復甦的信心得到明顯提升。

11月28日晚間，證監會新聞發言人就資本市場支援房地產市場平穩健康發展答記者問時指出，證監會決定在股權融資方面調整最佳化5項措施，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

訊息一經發布，29日上午，地產股便呈現出驚人漲勢。截至當日上午收盤，Wind熱門概念板塊指數中，房地產精選板塊的21只股票全線收漲，漲幅為7。56%，其中多隻地產股漲停。

11月30日，房地產板塊開盤繼續走強，福星股份現一字漲停，中國武夷、天保基建、南山控股、城建開發等多股掀漲停潮。

中信證券宏觀經濟首席分析師程強在接受央廣資本眼採訪時表示，房地產板塊即將迎來重大利好，地產新政將為房地產行業走出困境提供助力，促進行業平穩健康發展。

“此次證監會5項措施，充分體現了‘第三支箭’已經成功發射，將更好推進目前的房企融資工作，最佳化房企融資結構，有力提振行業和市場預期，助力經濟大盤穩定。”程強表示。

而“第一支箭”是11月23日由中國人民銀行、銀保監會發出的“金融16條”，其中明確將穩定房地產開發貸款投放；“第二支箭”是民營企業債券融資支援工具於近期繼續推進並擴大，由央行再貸款提供資金支援。

“房住不炒”定位和“三穩”目標不會改變

此次，證監會在股權融資方面調整最佳化的5項措施，有3項屬於恢復和調整2016年以前的政策。

國金證券地產分析師杜昊旻在其最新研究報告中提及，A股市場地產再融資自2016年起基本停滯，直至2022年10月出現鬆動，允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。此次新政措施的快速落地，或將為房地產行業注入較大規模的增量資金和資產，促進行業平穩健康發展。

談及恢復及調整政策前後的差別，上海國家會計學院金融系主任葉小杰認為，本次政策並非無差別地為房地產企業提供融資，而是充分利用資本市場政策工具，促進房地產行業在併購重組中優勝劣汰，促進整體行業的健康發展。

“從政策取向來看，在放鬆涉房企業融資的同時，又對資金用途做出了明確的規定，主動用於存量風險的化解，從而引導資金流向重點領域，這是資本市場支援實體經濟的應有之義。”葉小杰評價。

程強認為，與以往政策相比，這一次的資金投向更多是引導到政策支援的房地產業務。具體包括與“保交樓、保民生”相關的房地產專案，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。並且，此次政策要求房企募資資金不能用於拿地拍地、開發新樓盤等用途。即房企的增量資金要用於解決存量問題，而不是支援房企繼續擴張和發展多元業務。

“這表明，國家‘房住不炒’定位和‘穩地價、穩房價、穩預期’這‘三穩’的目標不會改變。放寬房企股權融資仍然是為了促進“保交樓”工作，避免惡性事件再發生，從而有力支撐市場信心。同時，治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業會得到重點支援。”程強表示。

程強認為，政策有利於對房地產企業的紓困措施更加制度化、體系化、全面化，有助於全面快速改善房企資金面，繼續穩步推進房地產開發企業降槓桿、防範房企資金鍊風險和化解房企信用風險，從而推動優質房地產企業實現長期的、平穩健康的、可持續的發展。

同時，這些政策有利於房地產企業的融資，改善房地產企業的流動性，從而扭轉房地產市場下行風險，穩定房地產行業的預期，促進資本市場估值的修復，發揮地產行業對國民經濟的支撐作用。

“如果頭部房企能夠順利實施併購重組的配套融資方案的話，那麼這將有利於加快行業目前出清的節奏，進而加快後續地產週期修復的速度。”程強預測。

REITs和私募股權投資基金均可盤活存量資產

今年8月底，證監會進一步明確了“REITs十條”，從市場培育、專案遴選推薦、稽核註冊、強化事中事後監管、完善配套政策、保障監管資源配置等全鏈條、全流程明確了相關政策安排。

央廣資本眼從監管方面瞭解到，截至10月底，證監會已批准23只公募基礎設施REITs產品發行，資產範圍覆蓋收費公路、產業園區、汙水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種型別。已上市基礎設施REITs共20只，募集資金618億元，重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動新專案投資額超過3300億元。

此次證監會提出，要進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

在程強看來，受惠於該政策的主要是存量規模較大、當前收益較好，或增長潛力較好的基礎設施專案資產，特別是保障性租賃住房板塊；產業園區、倉儲物流等板塊也將從政策中受益。

此外，程強認為，REITs盤活房企存量資產作用在長期閒置但具有較大開發利用價值的房地產資產上也可能會形成一定突破，例如老舊廠房、文化體育場館和閒置土地等，以及國企開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資產。

“基礎設施REITs作為國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產。“程強表示。

葉小杰則表示，REITs作為資產證券化的重要手段，對於房地產企業的重要性不言而喻。此次政策著重強調保障性租賃住房，這也是利用金融工具支援社會民生領域的體現。同時，鼓勵優質房企發行基礎設施REITs，就是透過最佳化資源配置，助推行業健康發展。

除進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用外，葉小杰還指出，開展不動產私募投資基金試點是本次政策的一個亮點。他認為，目前我國私募股權投資基金已經具備一定的規模優勢，設立不動產私募投資基金對於PE行業是一個新契機，而且對於房地產行業來說也能引入增量資金，助力行業的轉型發展。

程強對此持相同觀點，預計私募股權投資基金能夠對盤活房地產領域存量資產發揮較大作用。

“不動產私募投資基金能夠為投資者提供相對穩定的投資回報。”程強分析，在開展不動產私募投資基金試點後，國內部分私募股權基金可能會參照成熟的國內外資產管理公司（AMC）的運作方式，開發存量地產專案，促進房地產企業盤活經營性不動產，夯實相關房企現金流。

“三箭齊發”助房地產市場穩定經濟大盤

“過去幾年，房地產持續面臨調控，以往高速增長時期所累積的問題充分釋放，但也引發了新的風險。在當前宏觀經濟形勢下，需要保持房地產行業穩定，促進其健康發展。”葉小杰認為，證監會此次出臺的政策在於發揮資本市場資源配置功能，為房地產行業走出困境提供助力。這些政策將對房地產行業構成有效的刺激，起到較好的支撐和拉動作用。

“此次5項股權融資措施的重要意義在於，將進一步拓寬房地產企業融資渠道，改善優質房企資產負債表，從而在促進房地產市場防範風險、轉型發展的過程中，助力穩定經濟大盤。”在程強看來，改善資產負債表計劃的著力點主要是兩個方面，一是加大權益補充力度，二是促進房地產市場盤活存量資產。

近一個月內，金融支援房地產市場的政策密集出臺。在業內看來，此次證監會射出“第三支箭”後，穩定房地產融資就形成了信貸、債券、股權融資的“三箭齊發”態勢，這套組合拳將有力提振行業和市場預期。

“第一支箭”是11月23日，由中國人民銀行、銀保監會發出的《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展的通知》，被稱為“金融16條”，其中明確，將穩定房地產開發貸款投放。

作為“第二支箭”的民營企業債券融資支援工具，近期繼續推進並擴大，由央行再貸款提供資金支援，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，後續還有望擴容。

“‘第三支箭’相比‘第二支箭’具有獨特的優勢，不會直接增加房企的負債規模，同時依然可以為房企融資提供充足的融資渠道。股權融資相比債券融資，能夠增強投資者對於房企投資的長期性，且資金的用途方面更加廣泛，並且可以避免“房企債務兌付”的問題。”程強如是表示。

從10月經濟資料看，房地產市場復甦面臨較大壓力。

中信證券相關資料顯示，10月地產投資、銷售和土地成交資料均繼續下滑。1-10月，全國房地產開發投資11。4萬億元，同比降低8。8%。10月單月房地產投資同比下降16。0%，較前值（-12。1%）降幅擴大3。9個百分點。10月單月地產銷售面積、銷售額分別同比下降23。2%、23。7%，較前值降幅分別擴大7。0個、9。5個百分點。10月份30城商品房成交面積日均值同比降低18%，降幅較前值（-14%）擴大。

程強表示，預計此次五項股權融資措施出臺後，將對房地產業和整體國民經濟產生有效的促進效果。

（央廣資本眼）