樓盤概況

首開萬科璞悅山位於新圩同新路與進場路交叉口西南側廈門翔安其實早在18年就更新了預售許可證，規劃使用者183套。2020年10月又開盤了一期，於今年4月23日再次取得新增的預售許可證，規劃使用者數97套，預售的面積達到9644。4平方米。時間已經又過去了三個多月，目前去化率堪憂，這次新增的97套預售在過去三個多月僅賣出六套。

樓盤規劃是以山景為賣點的改善置業，有七十年產權，容積率1。1算是很低的，但是別墅和高層的容積率是不一樣的，這個要注意，因為小區是板塔結合的有別墅有高層，這只是樓盤總的容積率。綠化率30%也不算太優秀，不過樓盤在山裡，小區以外樹還是挺多的，雖然山本身不大。規劃的車位數比較多有1456個車位，在車位數上還可以，目前還是在等待交付的過程中。

地段分析

首先樓盤位於翔安區，本身就是在島外的，而且周圍並沒有什麼特別高階的產業鏈之類的，周邊很偏僻，位置離市區很遠，周邊基本沒有什麼配套，還有不少民房，離山很近，但是山本身並不大。周邊還有一些廠房，有大的公司也有小的公司，景觀度上不是很理想，整體區位無論是作為改善型住房，還是乾脆是養老住房區位效果都很一般。

交通配套

交通配套整體比較一般，出門基本上主要還是靠自駕，因為最近的公交車也要九百米以上，走路都需要十分鐘，還不算走出小區的距離。周邊是沒有軌道交通的，位置比較偏僻，離廈門島內的距離比去泉州還要遠，所以軌道交通目前是沒有的。公共交通比較方便的就是公交車了，但是附近公交車線路比較有限，可能多少會有一點點不方便。

教育配套

周邊是沒有什麼教育配套的，教育配套情況很一般，周邊的教育配套在整個廈門內都很難拿得出手，不過樓盤整體的定位也和學區房沒有什麼關係，畢竟是改善置業，很多人買來是用來養老的，而不是上學。周邊的學校不僅少，而且並不是優質的教育資源。

商業配套

商業配套稀缺，最近的超市的距離500米開外的時利和超市，但是也不是什麼大型的商超，僅能滿足購買一些比較零碎的生活用品而已，剩下的商超都在一公里開外的距離，這個距離很不方便，對於一些本意是養老的購房者來說並不是一個很合適的配套。

醫療配套

周邊沒有大型的醫療配套，僅有一個門診部和一個衛生院，並且距離都在1。5公里以外，如果是處理一些簡單的感冒發燒的話還是沒有問題的但是要稍微重一點點的疾病或者損傷就不夠用了，需要去一些的綜合醫院，最近的就是廈門市第五醫院了，但是距離非常遠，加上附近公共交通系統並不是很發達所以很不方便。

戶型分析

其實別墅的戶型整體上都不會太糟糕，總體空間規劃不會太亂，生活區和休息區是分開的，但是別墅很重要一點就是樓間距，樓間距一旦小了對於別墅的私密性來說打擊是很大的，另外還會有采光的問題，從璞悅山的規劃效果圖來看，別墅安排是非常緊密的，這一點尤其影響隱私性。

從置業顧問拍的實景也可以看出來，樓間距很緊密，這樣就會影響居住的體驗，更何況樓盤是規劃有高層建築的，一定程度上會進一步加劇私密性的問題，因為很多別墅的購房者對於別墅的私密性要求會比較高，畢竟誰不想要自己的一方天地呢？

生態環境

樓盤以臨近郭山森林公園為賣點，但是實際上距離郭山森林公園並不是特別近，還是有一定距離的，重點在於樓盤附近的生態環境怎麼樣。樓盤背靠著山，也就是傳說中的山景，但樓盤對面就是就是中澳城，本身也是一個很大的樓盤，周邊還有工業園和食品加工廠，這些都離樓盤非常近，難免有所影響。

周邊還有不少是民房，還沒有開發，而且看起來稍微有點破舊，對於整個樓盤的定位來說是有點不符合的。不過另一方面可能會稍微對生活有點幫助，比如洗車之類的，但是整體的環境並不是太理想，畢竟山景在福建也不算什麼稀缺的資源。作為一個改善型的住宅並且還有很多養老目標群體的樓盤的話，這個環境其實不是很吸引人。

價格分析

其實價格分析的話最好對比的就是對面的中澳城了，因為兩個樓盤位置就差一點點，區位上可以說沒有什麼區別。目前璞悅山的均價在幸福裡APP上的是31900元，但是目前最低價是405萬起，也就是說一平米均價大概38000左右，因為帶裝修和溫泉入戶還有車位。

目前中澳城早就已經賣完了，但是在二手平臺上還是很容易看得到中澳城的身影的。中澳城目前在幸福裡APP上的參考報價也就16379元/平，我們還可以看到的是在新圩這個區域內的房價均價差不多也就2。22萬一平，整體房價也並無上漲的趨勢。璞悅山的房價還是有所溢價，畢竟周邊並沒有什麼配套，工廠還很多，另外還有很多農田，區位不太好。

說起裝修這個問題18年剛開盤的時候因為去化不理想，開發商直接把精裝改成毛坯，總價直接降到230萬-320萬，導致第一批買的業主拉橫幅退房，這次去化依然不是很理想，畢竟三個月才6套確實速度不是很快，不知道這次萬科會怎麼辦。

網友評價

網友更多的是介意環境問題，因為距離樓盤三四公里左右就有一個垃圾場，而且比較大，部分網友對於垃圾場的位置和是否可能產生異味的問題非常介意，不過目前據說廈門的固體垃圾處理情況還不錯，味道應該問題不大。主要還是位置比較偏，配套比較缺乏的問題，畢竟離島實在太遠了，多少有點不方便。

總結分析

廈門首開璞悅山整體來說景觀方面其實並不是非常稀缺的景觀，畢竟山景在廈門實在不怎麼罕見，周邊生活配套也不齊全，並且有不少工廠和民房，還有不少的農用地，區位和環境整體並不是非常吸引人。

在價格層面上璞悅山的價格還是有所溢價的，因為整個新圩區域內的房價都是比較低的，房價上漲空間不大，距離市區比較遠，到島內完全不堵車的情況下也要四十幾分鍾，但是廈門的路況一直以來都不是特別順暢。如果不是那種極其剛需的住戶的話其實倒也沒有必要買這麼遠，畢竟教育資源和醫療資源也不好。對於需求是養老的購房者來說周邊的工廠是值得仔細考慮的點，畢竟周邊的工廠確實有點多，環境在廈門範圍內也並不是特別優越。