4月13日，新華社釋出了一篇關於爛尾樓的報道《預付數百萬交房遙遙無期，多地樓盤爛尾頻發有何內幕》。

針對目前房地產野蠻發展中所造成的亂象進行了徹底揭露。

從去年以來，包括華夏幸福，泰禾，協信在內的多家房企都出現了債務危機。

危機之下他們手中的專案一律停擺。

這對於已經交了數百萬購房預付款的業主來說，是一個致命性的打擊。

類似上海浦東頤盛御中環二期業主沈先生。

他在2019年上半年時繳納了280多萬元的首付款，結果現在這房子距離交房日期已經過去快4個月。

也就是已經成為了爛尾樓。

更慘的是，這個房子的開發商上海海東公司的母公司上海三盛宏業已經陷入債務危機申請破產。

小區盤活之路更是遙遙無期。

近300萬元如此打水漂，換誰都無法接受，可作為一個普通的購房者。

他們只得艱苦維權。

放眼全國各地，這類爛尾事件層出不窮，早已不是新鮮事。

還有不少和沈先生同樣遭遇的業主，至今盼不到應得的房子。

壹

在經歷了房地產10年來的瘋狂擴張之後，爛尾樓早已佈滿全國各地。

可以說每一座城市都至少會有一棟爛尾樓。

在鄭州就有一處叫啟福城的小區，這裡從2003年開始動工，直至今日還未交付。

爛尾18年，這裡依舊無人接盤，而6000多名交了首付款的業主苦等房子至今。

更為讓人無法理解的是，啟福城五證齊全，居然還是爛尾了。

根據業主的反映，這個小區有過長時間停工，也有短暫施工過，給人一種開發商既想繼續建，又想放棄的感覺。

在投訴之下，開發商中晟置業含糊其辭，以正在尋找投資方的藉口糊弄業主。

但去年一則《關於鄭州中晟置業集團有限公司申請破產公告》突然出現在網路上。

引得中晟置業連忙闢謠，表示因為樓市調控的影響，公司面臨資金週轉壓力。

說白了就是，快沒錢了。

時隔一年，啟福城不僅沒有復工，反而曝出了其關聯公司被列為被執行人。

透過天眼查搜尋樓盤關聯公司中晟置業後發現其被限制消費數量達93次。

風險資訊來源：天眼查

這處爛尾樓盤活的可能性，越來越低。

不僅是鄭州，不少地區也有這類爛尾的情況。

例如太原的泰禾金尊府，這裡在2018年還掛出了1。6萬/平的價格。

結果現在售樓處空無一人，樓盤全面停擺，成了爛尾樓。

而在廣州，有開發商從1996年以來陸續售出近3000套房子，涉及2834個家庭。

結果資金斷裂爛尾至今，業主從中年盼到老年，從老年盼到入土。

同樣的問題，在大連，深圳，昆明，北京，上海等全國各城市都有出現。

嫣然已經成為了一個全國性的問題。

從2000-2020年地產淨停工面積資料來看。

自2009年開始，我國淨停工面積開始大幅增長，標誌著逐年累積的爛尾樓越來越多。

這一多，就是一個令人無法想象的數值。

目前全國究竟有多少爛尾樓？說出來可能會嚇到你。

根據@澎湃新聞的報道。

記者根據設立在人民網的留言板上的留言內容進行統計，發現爛尾樓投訴共有7478條。

其中涉及超過3000座爛尾樓，還有500多條投訴提到自己正住在爛尾樓中。

全國加起來也就333個地級行政區，卻有3000多座爛尾樓。

平均下來每個城市至少都有10座爛尾樓。

爛尾樓早已佈滿全國各地，成了一個瘋狂時代的標誌性建築。

貳

那麼爛尾樓的現象到底是怎麼出現的？這就不得不提房企的盈利方式了。

早些年正直中國房地產黃金時期，建樓賣樓成了一門穩賺不賠的生意。

之所以穩賺不賠，這裡就要提到預售制和高槓杆。

目前內地的預售制度是從香港引入的，俗稱買樓花。

也就是開發商將準備開建或者正在建設中的商品房與購房者訂立契約，由購房者交付定金或者預付款，然後等待交房的方式。

當年內地的商品房建設資金不足，開發商的融資渠道單一，很難大規模發展商品房。

而賣樓花，正好可以解決這個問題。

在1994年《城市房地產管理法》釋出之後，內地預售制正式確立。

並迅速推廣，目前我國依舊是以預售製為主的售樓模式。

在預售制之下，地產商們幾乎是躺賺。

房子沒建好就能拿到錢，他們將預售得來的錢當做資金拿地再賣樓再拿地。

賺得盆滿缽滿。

國外也有預售制度，例如英美等國。

不過他們的預售制度並不是交付鉅額款項，而是交付10%-20%房價作為定金。

定金在樓盤建成前是放在第三方託管單位的，並不會進入開發商的口袋。

但畢竟那時候剛引進，並不完善，我們就沒有這種措施。

施工是有承包商去做的，拿地的錢又是業主們的購房款，房企幾乎沒有多大的支出。

因而可以撬動高槓杆，增加資金週轉速度，在高週轉的方式下瘋狂吸金。

房企想要賺更多錢就需要拿更多的地，在建樓盤也就越來越多，負債率越來越高。

特別是瘋狂搶奪高價地皮，給之後爛尾樓的出現埋下了隱患。

在房價一直上漲的情況下這種運作方式還能賺到錢。

可房價一旦下降，手中握有眾多地皮和樓盤的開發商們，資金鍊就緊張了。

根據2019年的資料，在2017-2019年三年間，地產新開工面積持續增長。

可竣工面積卻一直在下滑。

在樓市調控的情況下，炒樓被壓制住。

房企們也就沒有多少錢能用在樓盤建設上了，不少樓盤因此相繼爛尾。

為了避免更大損失，房企們只得挪用預售款，拆東牆補西牆。

可隨著調控加碼，這樣的做法也只能頂得住一時。

在資金漏洞越來越大的情況下，房企最終破產，樓盤全部爛尾。

而最終的受害者，還是老百姓。

叄

買到爛尾樓的人有多慘？

例如廣州澳洲山莊的業主們，等到白頭，等到去世都沒有等來小區盤活。

昆明別樣幸福城的業主們組成爛尾樓委員會，做起大鍋飯一起艱苦度日。

河南豫森城的業主們在沒有窗戶的大樓裡度過寒冬。

而他們所居住的爛尾小區，只有零星部分得到了盤活。

這些還只是個別被曝光的案例，更多我們沒看到普通人都在守著。

當然，必須真實指出，近年來各地政府已經在挽救這種爛尾樓現象。

例如在去年7月，珠海自然局釋出了關於《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》的通知。

通知中明確表示，已經取得施工許可證並進行了部分第三建築物建設，但在2011年12月31日前停工的。

可以進行商業性開發。

隨後珠海65個爛尾樓專案中最具代表性的斗門皇家花園，拱北蓮花永珍城等都相繼盤活。

不僅是珠海，湛江自然局也出臺了盤活爛尾樓的政策，扶持商改住。

將原本作為純商業用地的13萬平方大型綜合市場改為住宅用地。

這些，都是各地政府在嘗試利用政策盤活爛尾樓的努力。

肆

目前的情況是，眾多的爛尾樓已經讓央媒都看不下去，出來報道這個事情了。

只有關注這個現象久的人才知道，這個現象不一般。

這也從側面上證明，這個問題已經受到了上面的關注。

目前針對爛尾樓盤活的政策雖然陸續出臺，但都還停留在地區層面。

後面估計還有更多政策在路上，這一點也算是買到爛尾樓的普通人的新希望了。

另外一點，以史為鑑。

對於我們普通剛需買房來說更切記不要過於著急，最好要認準現房去買。

根據資料統計，我國2020年的銷售結構是87%的預售房和23%的現房。

也就是說現房雖然少，但也不是沒有。

如果一定要買期房，那一定要認準比較有實力的開發商。

大開發商的專案，通常不會輕易的爛尾。

但在條件允許的情況下，還是要遠離期房。

畢竟你是在用幾百萬的資金，買一個不確定性，如果遇到無良開發商就等於白白送錢。

而宣佈破產的開發商，業主更難以維權。

一邊沒了首付，一邊還要不斷供房，結果得到的是爛尾樓。

這樣的情況，想想都覺得難受。

國社關注「爛尾樓」現象，再加上國家層面對炒房的各種追堵。

房地產市場無序擴張的時代，該落幕了。

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雲南樓市觀察

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