小區內的停車位所有權、管理權之爭，其核心主要在於爭論停車位是專有性還是共有性。一方面，小區業主主張地上的停車位因為佔用的是業主公共用地，所以應該屬於全體業主共有，物業管理機構不得擅自經營，因此在小區內設立收費的停車場必須要徵求全體業主的意見。另一方面，物業管理機構認為小區內的停車位所有權應該屬於開發商，物業服務公司經過開發商授權之後，便可行使停車位的收費職能。

物業服務公司和業主各執一詞，那麼小區停車位的經營管理權屬於誰呢？

來看下面一個案例：

某小區在依法成立業委會後，便籤下新的物業服務公司，炒掉了老的物業服務公司。新老物業服務公司在交接過程中發生了很多摩擦，其中尤其突出的一點就是老物業服務公司拒絕移交小區地下車庫。在老物業服務公司看來，該小區的地下車庫應該屬於開發商所有，而不是小區的業主共有，並且當初依據合同約定，老物業服務公司已經取得了對該地下車庫的經營管理權，因此小區業主沒有權利要求其交出地下車庫。

於是，業委會就起訴到法院。經過二審，最後法院依法判令老物業服務公司將地下車庫移交給業委會進行管理，同時還強調，在移交物業管理權後，並不影響其基於開發商的委託就尚未出售的車位進行出租、經營的權利。

在這個案例中，就牽涉停車位屬於業主還是開發商的問題。案例中老物業服務公司認為小區的停車位屬於開發商並非業主，而自己又在開發商那裡獲得了經營管理權，因此有權利不交停車位到新物業手裡。但是，法院認為，停車位管理的移交併不影響開發商的將車位進行出售，因此，老物業服務公

司責令將

權利交給

新物業服務公司。

在《物權法》中，小區雖然被劃分為專有區域和共有區域，該法對業主專有區域進行了特別表述，對車位、車庫的歸屬問題表述的不是很明確，尤其是歸屬界不清楚，因此導致了理解差異。

建築物分所有權是由業主的專有部分所有權，專有部門以外的共有權和共同管理權組成的

複合性

產權組成。既然如此，小區車位究竟是屬於專有部分還是共有部分，不可一概而論，但就車位存在的不同情形，法律作出了不同規定。基本有以下三種情況。

1。

地上、地下車庫內的車位，符合法定條件的是區分所有權的專有部分

一般，這類車位是在規劃設計時確定的，它建在整幢建築物的地下層或小區的獨立的車庫內。該類車位在構造上沒有明顯的外部範圍，即並不表現為屋頂、

牆腳

、地板、門窗等。但是有隔離欄、地釘或固定的劃線等，雖然沒有

“物理性的間隔”，但卻有明確的分界線。符合了近代的“觀念上間隔的”要求，因此在構造上具有獨立性。

業主在利用這類車位時，不需要利用相鄰部分的門戶出入，它有獨立的通道或與整個車庫的公共走廊、公共通道相通，與其他車位不存在共享裝置，能夠做到排他使用，所以在使用上也具有獨立性。

構造上和使用上的獨立性使業主具備了《房屋登記辦法》中規定的

“有固定界限、可獨立使用並且有明確唯一編號（這裡指業主房屋的幢號、室號）的房屋或者特定空間”條件，而這也就符合了《物權法》中規定的“權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利”的條款，因此，該車位就可以被登記為特定業主的所有權客體。

所以，開發建設單位應對這類車位應該進行專有部分的所有權初始登記，單獨記載於登記簿，發《房屋所有權證》。開發建設單位可以依據《物權法》第七十四條第二款透過約定的方式，對該車位予以出售、附贈或出租。

2.地上佔用共用部位的車位屬於管理設施

根據《物權法》中的

“佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”的規定，表明小區的道路不但屬於城鎮公共道路，還屬於小區業主所共有，共有區域範圍內的設定的停車位，實質是小區共有部分一種形在式，這是滿足小區停放汽車的一種管理措施。

但是，已經設定停車位的這部分既不能區分所有權的專有部分，也不能雨重望確定為共有部分。因此，不應屬於房屋物權意已的客體，無慾的記。

3.規劃設計屬於特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物

這裡之所以用

“類似”二字，是在1《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》，以及2《房屋登記辦法》等，都只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，但是並沒有明確地規定各類不動產的附屬物的權屬登記。但是，這類情況往往在土地使用權出讓合同時以土地用途、在規劃設計中以特定使用範圍所確定，如別墅區院落裡的車位、底層樓盤的附屬花園內的車位、複式建築通連的地下車位和連帶房屋的車位等。

這種車位開發建設單位在建房前或建房中對購房人以及利害關係業主給予了說明或明示。根據《房屋登記辦法》中的相關規定，即

“申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一致”的要求，可以作為特定的專有部分的附屬設施來登記。在開發建設單位初始登記時記載於登記薄上並註明在房屋所有權證上，不能作為專有部分進行登記。並且，此車位還要隨房屋專有部分所有權一併進行轉移，不能單獨轉讓。

而地下車位作為一個有規劃設計、具有構造上的獨立性建築，應當屬於開發商所有。