抽籤決定吃什麼

“五一”小長假，杭州朋友老丁來到合肥遊玩。

掃完桌上的小龍蝦，我問她：“你人生中最幸福的時刻，是什麼時候？

老丁說了兩件事，第一個是脫口而出，第二個是思考幾十秒。

第一個是杭州去年的“萬人搖”。他把一套6000元/平方米的房子搖到了。

她想了幾十秒鐘的那個就是她的婚禮日。中了房子後，她參加了購房群，發了一個幾百塊錢的紅包，但是他並不是唯一的一個！

01

4月底，合肥樓市，也進入了搖號時代。

首次報名（4月27日-30日），12套，1615套，其中剛需491套；2批次（4月27日-30日），5盤，416套，其中剛需126套。

在第一批，有7個不動產公開登記結果，抵達→ 房屋數：客戶數=1：1。5，無需購房。

其中，萬興林·裡間、悅湖新書、新立·弘陽hu語時和合肥雅君登記的

剛需客戶和普通客戶不到10組。

推斷原因，是板塊庫存不足，房屋到了稀缺的程度，配套價值不高，營銷能力一般，可以看到抱著賣一套賣一套。

其中，講啥廬州印30組、東望府84組、北堰塞湖金茂灣83組表現最好。如5月2日，江山廬州印加註冊的1棟高層建築（40套，2組、普10組）和2棟洋房（40套，2組、普10組）成交，其中高層16880元/平方米，洋房18000元/平方米。最後，5棟高層住宅銷售22套，西式住宅銷售9套，整體去城市化率22%。

圖片來自：合肥廬州公證

註冊專案超過1：15。比如，上坤雲齊魯有168套房子。根據解決方案，目前登記的房屋有800多組，剛需客戶約180組。

昨天，正式搖號選房資格，1。475——1。55元/平方米，不打折，剛需客戶首付30%，普通客戶首付70%，不愁賣。

三輪資格搖動結果如下：剛性需求搖動（51組剛需）→ 普通搖床（22組剛需、95組普通）→ 補充搖動（11組剛需、23組普通）。

這意味著一半的需求尚未到達房地產市場，競爭日趨激烈。面對高報名量的競爭，合肥一些熱點地區的專案未來可能會這樣做。

默契與登記同時進行，分流客戶數量，不得達到客戶數量的1。5倍“從登記之日起至搖號選房結果公示期間，我們不能參與其他專案的搖號購房登記。

我們不應低估合肥人購買高科技和濱湖的熱情。

02

買麵條搖號碼。買麵粉搖號碼。

解決方案：後續購買麵粉有六個要點（具體以GV公佈為準）：1。對於每袋麵粉，GV會給出麵粉的高限價和麵條的限價。

昨天，我夢見一袋麵粉從bhsf到純炒麵的限價是25000/平方米。

2。當你買麵粉的時候，如果你得到了一個麵粉的高限價，你就不得不為自給自足的（做好的）麵條而競爭。你不能把它們賣了。未來可能會有人競購回籠面，而且比例會有上限，可能是25%。

3。GV將以這個價格回購這部分麵條。

4。達到封頂面粉價格的買家將抽籤，看花會落在誰的手裡。

5。預售條件。如果買家達到最高麵粉價格，後續的麵條沒錢賣不出去，但50%的麵條可以有錢賣。如果兩個以上的買家達到麵粉的最高價格，他們應該抽籤決定勝出者，隨後的麵條應該炒80%好賣。

6。如果有兩個以上的買家，母公司和子公司有一個以上的馬甲，他們可能會受到嚴厲的調查。

後續，又會怎麼樣？

一是限價已進入3。0時代。

2016年限價是指區域板塊的最高限價。

19年是25上限4000元/㎡平方米的限價，今年是指導價。可見，1。0時代和2。0時代都是靜態限價，但現在變成了動態限價，

GV有權動態重新整理。二是麵粉、麵條限價後，鎖定差價，壓縮利潤空間，提高利潤空間，+精裝+組裝式（上限4000元/㎡），降低成本。

第五，如果回購比例為25%，在目前的市場上，所有買家都會計算出最高價，參與抽獎。

第四，如果50%和80%的炒麵都能賣得好，預售條件就會提高。如果買方追求高週轉率，對運營節奏的要求就會很高。也許是抽籤抓到麵粉後，第一批要賣的炒麵應該在8——10個月內炒好50%和80%。目前，解的不完全性如下（最終以GV公佈為準）

肥東有4袋麵粉，預估能炒3300+盤面條；

北城有2袋麵粉，預估能炒2300+盤面條；

濱湖有2袋麵粉，預估能炒1700+盤面條；

包河有2袋麵粉，預估能炒2700+盤面條；

蜀山有3袋麵粉，預估能炒2400+盤面條；

廬陽有1袋麵粉，預估能炒900+盤面條；

高新有1袋麵粉，預估能炒2500+盤面條；

新站有1袋麵粉，預估能炒1200+盤面條。

考慮開發節奏、預售條件，基本會在年底或明年Q1季度上市。按目前市場流量看，這批地對供需矛盾的緩解，有待觀察。

03

我們來談談最近的市場情況。

在4月份的幾周時間裡，殼牌釋出的資料顯示，限購區域（政高濱+學區房）和非限購區域的銷量和價格都有所下降。資料，表哥質疑，鏈家借殼資料不公開，沒有透明度。

新房方面，4月份市場新增5961套，當日（當週末）共拆除3480套，拆除率為58。4%。

3月份新房數量小幅下降，熱度維持，搖號細則出臺有一個週期，城市專案預售證將在4月份發放。

4月份，三縣新增專案增加，共3873套，去商業化率54。7%，拉低了整體去商業化率。

市區推出2088套，去商品化率65。2%。隨著5月份城市專案的開盤，整體去商業化將出現反彈。

04

我對抽籤的看法是把外部矛盾轉化為內部矛盾。比如買房抽籤，把供需矛盾變成了購房者的內部矛盾。

與杭州不同的是，合肥發生過多起“萬人搖”。

買麵粉抽籤也是一樣。

但是，合肥校區並沒有開始抽籤（多校劃片：一套學區，對應多個學區，透過搖號抓鬮，決定孩子上哪個學校）。

如果三抽籤成立，研究房地產週期，用土地買房，意義不大，說說開福寺的香，好嗎。