樂居新媒體 浩然 發自南京

剛剛，位於河西奧體新城的丹若園公示了規劃調整方案。專案為提高品質，擬增加石材在建築外立面中比例，並對外立面造型線腳進行最佳化調整，同時改進小區入口大門及圍牆的形式。

在如今的河西豪宅市場，可能真的拿出要這種跟產品較勁的態度，才能生存下來。

繼朗樾府、南灣上府之後，年內，河西預計還有4大豪宅專案入市——河西南的星葉雲墅、河西中的和樾府、丹若園、海玥花園。其中，和樾府和星葉雲墅預計11月下旬首次開盤；而丹若園、海玥花園可能要12月份入市，節奏稍慢。

當下，南京的豪宅客戶最在乎什麼？透過走訪發現，品牌被多次提及。在他們看來，品牌代表了圈層，代表了面子，也將直接影響到房子後期的升值空間。

對於即將入市的4大豪宅專案，不妨先從品牌上來比較一下。

值得一提的是，4個專案的開發商均是國資企業——南京的“兩大建設”，廣州的越秀、滬上的上海建工。從房企的可靠性與安全性上來說，應該沒有太大問題。對於這4家企業來說，更重要的是品牌附加值的比拼。

先來看看，南京本土國資企業的代表——棲霞建設與奧體建設。“兩大建設”都是深耕多年的“老南京”，在買房人中的分量都不低，可謂是各有千秋。

棲霞建設，前期的專案多分佈在城東、城北、仙林等板塊，積累了不錯的市場口碑。雖然近幾年，整體的開發節奏偏慢，但今年迎來集中爆發，江心洲、河西南、城中的三大豪宅專案相繼亮相，重返豪宅賽道，其產品力再次得到市場的認可。

而奧體建設，早期深耕河西，憑藉奧體新城“植物園”系列，圈粉不少。近兩年，奧體建設的佈局也外拓至南部新城、江心洲等區域。

單從品牌影響力而言，“兩大建設”可謂是伯仲之間。棲霞建設市場化的腳步更快更早，在南京形成了全面佈局，而奧體建設在河西也擁有不錯的客戶基礎。

而上海建工，近幾年憑藉海玥系列，在南京高階市場奠定了一定的地位。但專案開發節奏較慢，在產品更新換代如此頻繁的今天，海玥系列能否繼續在高階市場保持領先地位，有待觀察。

相比之下，越秀稍佔劣勢。作為全國首批成立的綜合性房地產開發企業之一，越秀在廣州、杭州等城市打造了不少豪宅，積累了豐富的高階專案開發經驗。但越秀進入南京市場的時間並不長，而且前期專案基本為合作開發，和樾府，作為其獨立操盤的第一個專案，在與奧體建設、棲霞建設這樣的南京老牌國企競爭時，還是有一定壓力的。

再來看看產品。如果從從面積段來看，4大豪宅專案存在一定的錯位競爭。

星葉雲墅主打12-13F低密度小高層，這在當前的河西，乃至南京新房市場，都十分稀缺；而且主力戶型220㎡、280㎡，相比和樾府（戶型建面143㎡、175㎡），改善氛圍更純粹。此外280㎡產品，打造了18米長的三聯陽臺，“跑道級”的空間感也是在業內廣泛刷屏；而在裝修配置方面，星葉雲墅採用了德國頂奢家電品牌嘉格納、潔具中的勞斯萊斯勞芬、以及德國愛米默櫥櫃、比利時瑞納斯門窗、捷仕五金等超一線品牌，直逼中國府等頂豪專案。

而丹若園專案的戶型面積段從170㎡到265㎡，基本上覆蓋了初級改善和終極改善。專案還沒有正式公開，但參考今年雲尚紫薇和江尚紫薇，其產品打造還是比較傳統的，中規中矩。丹若園預計11月下旬正式公開，“植物園”的粉絲們也是等待許久了。

河西中的海玥花園，也是備受期待。專案預計11月底或12月加推B地塊1、7號樓，戶型建面約300㎡、330㎡（躍層）、550㎡（3層院墅），參考前期7。2萬的含包均價，專案總價基本上是2000萬起，與其他豪宅專案拉開了梯度，客群定位也有一定差異，不做太多贅述。

從目前已經公開的專案來看，棲霞建設的星葉雲墅在產品力方面具有一定優勢。

最後說一下地段，在河西這樣的“宇宙中心”，也可以用“城市介面”這個詞來代替。

從地段的稀缺性和居住氛圍來看，奧體新城的丹若園自然是第一。

丹若園位於奧體中心北側，是河西新城開發最早、配套最為醇熟的區域，整體的居住氛圍非常純粹。時至今日，奧體建設“植物園”系列，在園林綠化、社群管理、建築品質等方面依然在河西的第一梯隊，可謂是歷久彌新，交付以來也是獲得了“詹天佑獎”、“廣廈獎”等多項殊榮。

奧體新城·紫薇園

作為“植物園”系列的收官之作，丹若園自然是備受關注。這樣的地理位置，可能就是所謂的“絕版”。

河西中另一專案和樾府，位於新城科技園板塊，周邊的商業、交通、教育等配套也比較完善。從生活的角度來看，還是比較方便的；但從城市介面的角度來看，周邊的高架、保障房也是硬傷。憑心而論，每個專案都會有缺陷，即使是城市核心地段的豪宅，關鍵看你最重視哪方面。

相比之下，海玥花園所處的位置，整體的居住氛圍略好一些。周邊也聚集了宏圖上水雲錦、

金隅

紫京府等中高階住宅專案。

最後說一下星葉雲墅，專案雖在河西南，但位於上一代“星八客”所在片區，起步較早，相比魚嘴地區，區域發展相對成熟，周邊的商業、醫療、教育等配套也基本上落地。

綜上，從地段角度來看，丹若園優勢明顯。

從目前的市場反饋來看，好的品牌，好的產品，能夠助力專案殺出重圍。就以今年的河西新房市場來看，有的專案開盤售罄，例如朗樾府；有的專案陷入滯銷，例如某某府和某某某府。專案分化的背後，歸根結底是房企之間的分化，未來，這種分化可能會逐步加劇。

最後兩個月，不妨拭目以待。