■本文作者：謝春龍 北京在明律師事務所

多年前來到城市安家，農村的房子覺得沒用就給賣了，之後房子遭遇徵收拆遷，鉅額拆遷補償款讓當初的買賣雙方都說應該是自己的，都想拿。現在這種購買了農村住房遭遇拆遷引發的糾紛必定上榜農民朋友糟心事兒之首！

那麼這種情況到底拆遷款該給誰呢？今天，龍爺就帶您看一起因拆遷引起的房屋買賣合同糾紛案。

事情是這樣的。

首先，老張是馬蘭坡村兒人，老劉是隔壁王二麻子村兒的，不是一村兒人。倆人打小經常村口兒搓麻，熟了就拜了把子，鐵瓷。早年前，老張的兒子出息了，在城裡買了樓房，把老張一家都接到了城裡居住，老張在馬蘭坡村的房子就閒置了下來。

老張年紀也不小了，想著往後就在城裡養老送終，不回農村了。農村的房子閒著也是閒著，老張全家一合計，乾脆賣了吧，還能換點兒錢在城裡裝個修、添置個傢俱伍的。

正好老劉有意，倆人也熟，老張與老劉就簽訂了房屋買賣協議。協議約定了，老張將馬蘭坡村的全部房屋折價80000塊錢賣斷給老劉。老劉立馬痛快就付了購房款80000塊錢，老張將房子就交付給了老劉。

隨後多年一直平安無事，逢年過節老張還經常回村裡找老劉搓麻。

就在去年，來事兒了。

老張賣給老劉房屋所在的馬蘭坡村舊村改造，準備拆遷。老劉作為房屋所有人，就包括全部房屋，還有其他財產與當地街道辦事處簽訂《房屋貨幣補償協議》，總計補償金額247萬元。

老張已經因病去世了，他的兒子回村裡為老爸安葬的時候，知道了此事。老張兒子認為當初雙方簽訂的房屋買賣合同應該無效，找老劉理論，要求返還房屋。

雙方產生爭議，老張兒子訴至法院。

法院最終審理後認為，老張和老劉簽訂的房屋買賣協議無效，老張兒子返還老劉買房錢80000塊錢。老張兒子要求返還房屋，因為房子已經要拆遷，客觀上不可能了。所以法院依法調整為支付折價補償款。根據雙方的過錯，老張兒子要承擔90％的過錯賠償責任，判決確認雙方的合同無效，老劉支付老張兒子房屋拆遷款的10%。

您說這樣判合理嗎？誰讓你當初瞎賣的，要不現在拆遷款都是你的。

農村房屋能買賣嗎？

這種事兒很常見，值得說道說道。

首先，我國法律雖然沒有禁止農村村民出賣、出租宅基地上的房屋。但買賣農村房屋是有條件的，您可得看好嘍。

《土地管理法》有明確規定，禁止將農村宅基地出售給本集體組織成員以外的人。

也就是說，您買賣宅基地上的房屋，只能賣給同一個村的人。開頭已經說了，老張和老劉不是一個村的。

因此，

老張和老劉不是同一集體經濟組織的成員，他倆籤的農村房屋買賣合同就是無效的。

農村房屋買賣必須慎重，沒事兒別瞎賣

都明白了吧，那麼，房屋買賣合同被認定無效以後，怎麼處理呢？

這得從四塊兒來說。

首先，返還購房款那是沒跑了。

就是說，老劉應該把房屋原狀返還老張，老張把80000塊錢還給老劉就齊活了。

其次，要補償添付物的價值。

如果老劉在居住使用期間對房屋裝修、翻建、擴建的話，那老劉就對這些部分享有所有權。一般法院會處理為，老劉將房屋，還有添付的東西都給老張，老張將添附物的價值補償給老劉。

第三，就是按過錯賠償損失了。

就是《土地管理法》不允許農村集體土地流轉而出賣的，你還買賣，那你們買賣雙方就都要承擔一定的過錯責任滴。

最後，就是最重要的拆遷時，可以適當補償。

按理來說，既然買賣合同已經無效了，老劉就不是合法的產權人，他應該無法得到拆遷補償。但還存在一種情況，出賣人也就是老張要是主張《買賣合同》無效的話，要求老劉返還房屋或拆遷補償款的（老張兒子確實也是這麼幹的），老劉就可分得部分拆遷款。

事實上，上面也說了，法院就是這麼判的，老劉還得到了大部分。

法院裁判的合理合法，依法辦事兒，沒毛病！

怎麼著，您聽明白了吧？農村房子可以買賣嗎？可以！但要注意的東西可多了去了。農村房屋的情況隨時都可能會發生變化，還得具體問題具體分析。萬一就像老張老劉這樣，出點意外，後悔都來不及。

要我說，您要是弄不明白，就別為了那倆錢瞎賣，自個兒留著，到時候真拆了，拿不少補償款揣兜裡，可比您當初賣的那倆錢了去了。

聽你龍爺的，沒壞處，都為您好。